投資不動産の分析サーポート

①これから不動産投資をご検討の方

(例えば、購入をする前に第三者の立場から適切なアドバイスが欲しい方など)

②既に不動産投資を行っており、今後の出口戦略を検討したい方

(例えば、現在お持ちの投資不動産について、投資の有効性の確認や出口戦略に必要な情報が欲しい方など)

　不動産投資は、投資する金額が大きく、また一度購入するとその後のキャッシュフローが中長期的に固定化してしまうため、購入前に緻密な検討が必要です。

　当事務所では、現役の税理士が中立・公正な立場で、投資不動産について、50項目を超える条件を設定・分析し、お客様の今後の投資判断に有用な情報を提供を致します。

　具体的な分析内容は、将来のキャッシュフロー，累積キャッシュフロー，家賃収益，納税額・節税効果，借入金の返済比率，売却時の最終累積キャッシュフローの損益分岐売却額，表面・実質的な利回りなどです。

下記の約50項目の前提条件を設定します。

①購入者の情報：申告の種類および収入や所得控除など

②資金調達方法：自己資金・借入額・金利・返済期間および返済方法

③購入検討物件の情報：物件価格およびその内訳、構造および用途、築年数

④購入時諸費用：仲介手数料、登記費用、印紙、登録免許税、不動産取得税、ローン事務手数料、保証料など

⑤家賃収入の情報：満室時想定年収・想定入居率、経過家賃下落率

⑥維持管理費：委託管理費用、管理費、修繕積立金、固定資産税、大規模修繕費など

⑦想定売却時期および価格

⑧売却時の諸費用：仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙、ローン返済費用、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用など

　想定家賃収入および毎年のキャッシュフロー、累積キャッシュフローを分析し、毎年の資金繰りや投資効果についての情報を提供致します。

　下記の例では、購入後2年目～9年目を除き、35年目(借入金返済完了)まで毎年キャッシュフローはマイナス(手出しが必要)になります。

　借入金完済後において、ようやくキャッシュが増加する計算となります。

　投資不動産の購入～売却までの想定家賃収入および毎年のキャッシュフロー、累積キャッシュフローを分析します。

　投資の目的は、最終的な手許の現金を増やすことであり、売却までのキャッシュフロー分析は非常に重要な情報となります。

　下記の例では、32年目で売却(売却価格：1,300万円)を前提としております。購入～売却までの間は累積キャッシュフローはマイナスでしたが、売却し現金化することで、最終的な累積キャッシュフローはプラス(約155万円)に転じる計算となります。

　投資不動産に係る損益および税金について分析しております。

　下記の例では、購入1年目および2年目は購入時諸費用の影響により、赤字となりその他の所得との損益通算により税金が減少しております。

　その後は、10年目の大規模修繕を除き、黒字となり、納税が発生する計算となります。(20年目，30年目，40年目は大規模修繕により所得が減少しております。)

　なお9年目～35年目までの間はデッドクロスとなります。

　デッドクロスとは、実際の支出と比較して、経費となる金額が小さくなることを意味します。

　借入金残高の推移および毎年の返済比率を分析しております。

　下記の例では、借入金完済まで返済比率＝63.6％となっております。

　売却価格のCF損益分岐額を分析し、売却する時期や売却価格など将来の出口戦略に有用な情報を提供致します。

　CF損益分岐額より高い金額で売却できれば、最終キャッシュフローはプラスとなり、逆に低い金額で売却すれば、最終キャッシュフローはマイナスになる計算となります。

　下記の例では、購入後20年目に売却する場合、1,976万円以上で売却しなければ、最終的に赤字となります。(なおこの売却価格1,976万円は、購入価格3,000万円から価値が34.16％下落した金額となります。)

　稼働率を加味した表面利回りおよび経費などを考慮した実質利回りを分析しております。

　下記の例では、購入～40年目までの表面利回り＝4.06％～5.4％、実質利回り＝1.98％～3.93％を想定しております。

　分析費用は、1物件につき 5万円～+消費税となります。